税理士から不動産の収益化・流動化の各種手法の得失と税務に関するアドバイス。そのⅠ

１．所有家屋を現状或いは回収して賃貸

賃貸には相応のリスクや負担が伴うので、出来れば中立的立場の金融機関やコンサルタントに良く相談して、慎重に検討のうえ実行に移すことが望ましい。リスクの第一は収益性や資金等に関連したもの、第二は借地借家法（立ち退き・原状回復）や税制に関連したものである。先ず現に居住している家屋を賃貸する場合は、代替家屋を如何するかと言う問題がある。この目途が付けば次に賃貸物件としての適正を客観的に見極めたい。殆んど現状で貸せるものは良いが、リフォームが必要な場合にはその資金調達や投資利回りについて慎重に検討しなければならない。
貸家の場合はどうしても空室リスクの問題が避けて通れない。一戸建ての物件だが、集合住宅に比べると需要に対する供給が絶対的に少ないため、存外に借り手が着き易いようだ。家賃の総額が抑えられるので利回りは高くないが、契約期間は平均１０年を超えると言われる。
このほか賃貸には、物件の維持補修や家賃の収納管理、不動産所得の税務申告などに係る付随費用が発生するのでこれも採算に見ておく必要が有る。賃貸借契約だが、出来るだけ定期借家契約にすること、原状回復義務は具体的に記載すること、そして借家人賠償責任保険等への加入を条件付けることが重要である。

不動産所得の確定申告が必要となる。一定規模以上であれば事業としての貸付となるので、資産の除却損失・専従者給与・青色申告特別控除等での取扱いが有利。将来賃貸物件を売却した場合には譲渡所得の申告が必要だが、建物取得費の計算がやや複雑になる。デメリットとしては、居住用財産の譲渡に係る各種優遇措置が受けられなくなることが挙げられる。
一方、相続税については種々のメリットが生じる。相続税評価額については、建物は貸家として３０％・土地は貸家建て付地として２１％評価が下がる。次に小規模宅地等の特例についても、貸付事業用宅地等として２００㎡迄の部分に５０％の評価減が認められるので影響は大きい。