不動産の収益化・流動化のための各種手法の得失と税務。　そのⅢ

５．所有土地・建物を全部或いは一部売却して金融資産で運用

１９８８年をピークに地価は反転。’０５～’０８年に多少持ち直したものの、デフレ経済や少子高齢化の進行、震災不安の影響等で再度下落傾向にある。この間の地価指数下落率は、消費者物価指数のそれを大きく上回る。総じて言えば、都心部よりも周辺地域、住宅地よりも商業地の方が値下りが激しい。
一方で不動産の評価要素として、ストック(路線価等)よりもフロー(収益利回り)がより重要視され始めた。価値を生まない自己居住用不動産は現金化して、安全有利な金融資産で運用した方が得策との考え方もある。ただ慣れ親しんだ自分の土地に対する愛着があるため、出来れば処分したくないとの意識が働くのも事実。結局の処は、ライフプランを良く検討して将来的に不動産の流動化が必要かどうかの見極めを早めに行うことが求められる。
不動産の売却には相応の時間が掛かる。売り急いで業者に足元を見られ安く買い叩かれる、相続税評価額での物納を余儀なくされる、或いは折角の優遇税制の適用が受けられないと言ったことが無い様に心掛けたい。

土地や建物の譲渡の場合、他の譲渡とは分離して所得税が課税されるが、特に居住用不動産については種々の優遇措置の適用が受けられる。
先ず３千万円特別控除だが、居住用であれば良く所有期間についての制限はない。所有期間が１０年超であれば、加えて６千万円までの所得に対し国税・地方税併せて１４％の軽減税率が適用される。注意が必要なのは譲渡資産の取得費が分からないと概算取得費控除（収入の５％を取得費と見做す）の規定が適用されること。親からの相続財産で取得費が良く分からぬ場合等がこれに該当する。